【文章】先天不足的一手樓空置稅

2019-04-08 | 信報財經新聞
A17 | 時事評論 | 專業議政

筆者一直積極倡議政府應該向發展商徵收「一手樓空置稅」(下稱「空置稅」)。自行政長官林鄭月娥在9個多月前宣布會開徵此稅後,上星期特區政府終於向立法會提交立法建議,向空置的一手私人住宅單位徵收應課差餉租值兩倍的「額外差餉」。

筆者倡議這個政策的目標只有一個,就是希望發展商不要待價而沽,刻意扣起單位,透過控制供應而推高樓價。惟觀乎政府的立法建議,方向雖然與目標一致,力度卻嫌不足,令人擔心不足以驅使發展商盡快推售單位。

政府建議發展商須在發出「入伙紙」12個月後賣出或租出單位,否則當作空置,需要繳交空置稅,金額為空置單位的兩倍差餉。以2019至20財政年度而言,差餉徵收率為5%,空置稅即是應課差餉租值10%。

不設累進制難奏效

政府建議的稅率並非累進制,即發展商持貨第一年和第二年的稅款是一樣的。試問這樣發展商何須盡快推售單位?筆者曾經要求政府實行累進制,稅率應該按年遞增,由第一年的2倍應課差餉租值的33%,到第二年50%,到第三年及以後66%。可惜政府以計算複雜為由,拒絕這個建議。

近期另外一個令市場關注的現象,是發展商把大量一手單位以招標方式出售,導致市場極不透明。發展商以招標發售單位,毋須提供價單,是否到價只有發展商「心知肚明」,根本是黑箱作業,變相控制新盤供應量。

只要發展商聲稱入標的價錢全部「不到價」,便一個單位都不賣出。這與早前市場關注的「擠牙膏」式賣樓實在有異曲同工之妙。

早前筆者提出書面質詢,要求政府回應是否注意到上述情況,以及會否限制發展商不得把具一定規模的住宅項目以招標方式推售,或會否規定每輪銷售安排中以公開發售及招標方式推售的單位比例或最低數目。如筆者所料,政府只是表示「會繼續留意一手住宅物業銷售的情況。現階段沒有計劃在『預售?花同意方案』下就發展商以招標方式推售的單位數目、比例或次數等作規定」。反映政府對問題「不知不覺」。

招標出售操弄市場

有傳媒整理了近期一手樓銷售的數據,發現3月有近六成單位是以招標方式出售,比例實在不容忽視。2019年首季透過招標出售的一手單位,則佔整體幾近三成。

上星期地產建設商會要求會員在初次發售非豪宅一手樓時,有至少兩成單位需要公開發售。換句話說,發展商透過招標出售的比例依然可以高達八成。更甚者,商會根本沒有定義何謂「豪宅」,發展商自然可以稱旗下所有新盤都是豪宅。事實上,一個在白石角的樓盤,由第一輪銷售起,所有推出的單位都是以招標方式出售,這樣還不算操弄市場?

上述兩項都是有關房屋問題的民生大事,但面對商界阻撓,以及政府要優先執行政治任務《國歌法》和《逃犯條例》,相信「一手樓空置稅」必然讓路。特區政府經常把發展經濟和改善民生掛在口邊,實際上卻是先政治後民生,然後又諉過於人,實在無恥。

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