【文章】司法覆核空置稅?

2018-6-22 | 信報財經新聞
A25 | 時事評論 | 專業議政

香港是法治之都,司法體系完善,任何糾紛都有法律途徑提供可能的解決方法。若然有市民認為政府制定的法律和政策,或作出的行政決定牴觸法律乃至是《基本法》,亦可透過司法覆核,讓法庭檢驗政府的行為是否違法。

近日政府更明確地表示將會在6月公布實施「地產商空置稅」後,即有地產業界持份者反對開徵此新稅項,認為破壞自由市場原則之餘,更可能違反《基本法》第105條關於保護私人財產的條文,故聲言一旦政府推出空置稅,會考慮提出司法覆核云云。

《基本法》第105條訂明:「香港特別行政區依法保護私人和法人財產的取得、使用、處置和繼承的權利,以及依法徵用私人和法人財產時被徵用財產的所有人得到補償的權利。徵用財產的補償應相當於該財產當時的實際價值,可自由兌換,不得無故遲延支付。企業所有權和外來投資均受法律保護。」

對於香港這個實行資本主義,而且高度商業化的國際城市來說,第105條毋疑是最根本和最重要的法律,故它是《基本法》第五章「經濟」部分的開首條文,實在是理所當然。

然而,對法律稍有認識的人都應該明白,《基本法》內某些條文不如第1條和第18條那樣具絕對性。條文賦予的權利和保障,必須置於其適合處境(put into its proper context)作考慮。

就以第105條為例,假設任何人在取得、使用、處置和繼承財產時的權利是受到絕對保護的話,也就是說連政府都不能碰,那麼政府向市民徵收入息稅或向公司徵收利得稅,豈不是會違反此條?當然不是。因為法庭會以「相稱性原則」去衡量政府的行為是否違反條文。

既然法律賦予的權利和保障必須置於其適合處境考慮,法庭以「相稱性原則」去檢視政府的干預能夠達到什麼程度時,會考慮什麼因素?

須看「相稱性原則」

每一條法律和每一項政策必須有一個合法的目的,而該目的又必須透過一個相稱的方法去達致。例如示威的自由須顧及公共安全和秩序。因此,目的和方法,就是「相稱性原則」須考慮的因素。

以上述標準檢視空置稅,就很難認為空置稅會違反第105條。從「絕對性」方面看,空置稅完全沒有為地產商賣樓或市民買樓設下限制。從「相稱性原則」看,儘管政府尚未公布任何方案,但即使全盤按照筆者的建議,在時間上空置稅設有一年的寬免期,讓地產商有合理時間推售住宅單位;至於稅率,即使筆者強調必須「入肉」,但只會抵消樓價的升幅,符合國際慣用的標準,故絕對說不上是高得不合理。

當然,任何人都有提出司法覆核的權利,其他人亦必須尊重,況且地產商貴為全港最富有的商業界別,一定有足夠財力跟政府打官司。只是有權和有錢,不等於用得明智。司法覆核是否提得明智,不單是看最終法庭判決誰勝誰負,更重要的是,從一開始看看提出司法覆核的理據是否合理。

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【文章】從公眾利益角度思考空置稅

2018-6-13 | 信報財經新聞
A16 | 時事評論 | 專業議政

特區政府透露開徵一手物業空置稅的研究進入尾聲,反對的聲音也隨之增加。由於此新稅項明顯會觸動地產商及相關行業的利益,反對的聲音也多來自這批既得利益者。

有謂不能因人廢言,即使反對意見是來自既得利益者,亦不能因為他們的身份而漠視他們的意見,反而更應該互相辯論,才是一個成熟的公民社會的表現。

從概念和原則講起,他們認為開徵空置稅,是破壞自由市場的行為,削弱香港作為全球最自由經濟體的地位。

無疑,香港一直奉行自由市場的經濟原則,亦有賴於此成為國際級的商業城市,故任何意見以此立論,就相當於搬出祖宗家法,一旦碰到這個原則,就等於是傷及香港的根本,罪大惡極。

惟從宏觀的角度看,任何一個社會,即使是一個高度商業化的城市如香港,「經濟」都不可能是整個社會的全部;也就是說,不可能只靠經濟原則去管理一個社會。

從微觀的角度看,某一種東西或服務是否或應否完全根據自由市場原則去管理,端視該種東西或服務是否純粹屬於「商品」。大概沒有人會否定,房屋除了是商品之外,還是、或更應該視為是一項公共資源,會重大和直接地影響市民的基本生活狀況。既然如此,住宅就不能、也不應當作是一種純粹的商品。

那麼,儘管住宅是交由私人商業機構生產和發展,住宅市場都不應該只靠自由市場原則運作。情況就等於在香港的電力、煤氣、公共交通等都是由私人商業機構經營,卻不是完全基於自由市場原則運作。

英國、美國、加拿大、澳洲和新加坡這些與香港一樣,位列經濟自由指數前列的地方,都有實行物業空置稅。她們沒有因為實行空置稅而被批評破壞自由市場,更沒有因此損害其自由市場的實際運作和外在觀感。

處理問題 與時俱進

搞清楚理念,便到實際問題。地產商認為,空置的一手單位一向不多,情況沒有大到足以成為問題,故即使全部立即推售,也不會對樓市有多大幫助。

一個情況是否足以成為問題,很多時須與實際情況對比。若是在10年前,當住宅供應充足和樓價平穩合理時,就算有一些空置單位,姑勿論原因是否地產商待價而沽,對市民來說損害不大,也就不會被認為是一個問題。

可是,當住宅供應不敷需求,樓價不斷急升至市民難以負擔的水平的今日,社會就會認為空置的一手單位不但是浪費社會資源,更可能是地產商囤積居奇的策略,對市民造成實際損害,就算空置量沒有增加,也會被視為是一個問題。

情況就好像當今日公屋申請接近30萬宗,輪候上樓時間超過5年,假如房委會說現時公屋的供應量跟以往一樣,毋須增建的話,必然會被狠批非常「離地」。這是筆者擔任房委會委員得到的經驗。

可以說,若然一個市場狀況已經演化成一個社會問題,作為從政者——包括政府和議員——就不能如市場持份者(甚至是既得利益者)那樣,只從經濟角度思考問題。

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【文章】以法治原則委任外籍法官

2018-6-5 | 信報財經新聞
A16 | 時事評論 | 專業議政

香港的法治之所以能在世界享負盛名,除了建基於社會對法治精神的尊重外,同樣重要的是,我們的法律從業者(包括法官和律師)擁有極高的專業水準。

香港作為一個屬於普通法司法管轄區的國際級城市,要是能夠邀請到德高望重的法官參與本港的審案工作,不但有助提高案件的審理質素,亦能提升香港在國際法律界的地位,肯定是一舉兩得。

任命原則很簡單

正因為海外法官對香港法治有如此重要的裨益,加上香港於回歸前屬英國殖民地,外籍法官來港審案是司空見慣,成為優良傳統。

香港回歸之後,為延續這個傳統,《基本法》就有兩條條文確保海外法官仍然能夠來港審案,包括第82條「香港特別行政區的終審權屬於香港特別行政區終審法院。終審法院可根據需要邀請其他普通法適用地區的法官參加審判。」以及第92條「香港特別行政區的法官和其他司法人員,應根據其本人的司法和專業才能選用,並可從其他普通法適用地區聘用。」

尤其要注意的是第92條,當中指明不論本港還是海外法官,都應該根據其本人的司法和專業才能選用,這樣表示香港任命法官的原則很簡單,客觀和正確,就是用人唯才,不會審查其政治取向或對某一議題的價值觀。

在任命法官的程序中,立法會也有職責。根據《基本法》第90條:「香港特別行政區終審法院的法官和高等法院首席法官的任命或免職,還須由行政長官徵得立法會同意,並報全國人民代表大會常務委員會備案。」因此一旦特區政府委任終院法官或高院首席法官時,立法會必須召開「資深司法任命建議小組委員會」檢視政府的任命建議,並於立法會會議上通過決議案,才能正式任命被提名的法官。

建制派另類意見

特區政府於今年3月公布新一輪的法官任命,其中最矚目的是,邀請到何熙怡女男爵(the Right Honourable the Baroness Brenda HALE of Richmond)及麥嘉琳女士(the Right Honourable Beverley McLACHLIN, P.C.)為終審法院非常任法官。

何熙怡女男爵是現任英國最高法院院長,麥嘉琳女士則是前任加拿大最高法院首席法官。單看這個資歷,就知道她們肯接受任命,實屬香港司法界的榮幸。然而,建制派竟然對她們的任命感到擔憂和提出質疑。

有建制派認為,政府委任法官時,不應該不考慮政治觀點;另有意見認為,任命法官時應多考慮國家利益;還有意見認為,兩位女法官支持同志平權和同性婚姻,審理這類案件時恐怕會有偏頗,可能會衝擊香港主流的社會價值。

此等言論,一言蔽之,就是人治。既違反香港一直堅守的法治原則,也不符合《基本法》的意思和目的,使香港失去所有優勢;還有最重要的是,會令香港人感到前所未有的恐懼。

惟值得慶幸的是,特區政府和司法機構對這些謬論不以為然。

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【文章】一手物業空置稅──與石禮謙和林健鋒商榷

2018-5-28 | 信報財經新聞
A15 | 時事評論 | 專業議政

上周立法會會議,筆者向政府提出有關開徵一手物業空置稅的口頭質詢。有趣的是,原本應該是議員向政府提出質詢的場合,反而成為議員向議員提出質詢。來自地產界的石禮謙和商界的林健鋒先後針對筆者和所屬的公民黨,指我們不了解香港空置物業的實際情況,又認為一手物業空置稅不可行、也不應行。由於口頭質詢環節不容許議員互相對質,故在這裏回應兩位議員,繼續辯論以期愈辯愈明。

取入伙紙後才計算

兩位議員列舉的都是坊間已經提出的論點,筆者多已回應,今回且轉個角度再次討論那些問題。

首先,他們認為香港私人住宅物業的空置率不高,只有不足4%,實際數目為4萬多個,問題不算嚴重;況且空置的原因有很多,不能單純因為沒有人居住或租賃便視之為浪費資源。

這是混淆視聽和偷換概念。物業空置的原因無疑有很多,根據差餉物業估價署的定義,在年終統計調查時,實際上未有使用的單位會視為空置。此外,正在裝修的單位亦會界定為空置。

由此可見,政府對空置的定義是很闊的,甚至可以說跟一般人理解的空置不同。就以正在裝修的單位為例,正在裝修,意味該單位可能會由業主自住或出租,這樣又怎能當作空置?

重點是,筆者一直要求政府落實的是一手物業空置稅,針對的是「一手物業」,也就是說發展商建成後未售出或租出的單位。

這些單位,自然不是一般市民把單位空置的理由,例如業主移民、公幹,或年老業主入住老人院或在醫院長期留醫,諸如此類。

於是,石議員和林議員又提出質疑,說即使是新落成的單位也有很多種,有些是已經取得地政署發出的「合約完成證明書」(通稱「滿意紙」),有些則只取得屋宇署發出的「佔用許可證」(通稱「入伙紙」),而未取得「滿意紙」。那新落成物業應該取得哪種文件後才算空置呢?

其實毋須太過仔細斟酌要取得哪種「紙」,單位才算是落成。因為一般而言,當市民買下單位入住前,發展商就應確保物業已取得「入伙紙」和「滿意紙」。故此毋須搞得太複雜,筆者的建議是,新落成物業在取得「入伙紙」後才開始計空置期。原因是當取得「入伙紙」後,業主或租客才能使用該物業。

這樣定義後,篩選剩下的,亦即社會應該針對的一手空置單位,約有9000個。這個數目,與全港空置率相比,可能更微不足道,但其實不應與全港空置率相比,因為這個徵稅的政策原意,是促使發展商盡快推售樓宇,讓市民有新貨可買,防止囤積居奇,而不是鼓勵市民去打那些已有業主的二手物業的主意。

符合簡單稅制原則

那麼最正確的,應該是把這9000多個一手空置單位與每年新落成單位總數作比較。根據政府數字,過去5年,每年一手單位落成量由8254至17791個不等。若是這樣看,現在空置的9000多個單位,最惡劣時可多於全年落成量,不然亦佔全年落成量超過一半。若然這些單位能及時推售,相信兩位議員都同意,對提高供應量必能發揮顯著作用。

由此可見,筆者的建議是清楚易明的,完全符合香港簡單稅制的原則;而簡單稅制不等於是懶惰稅制。換句話說,簡單稅制也可以應付複雜的社會問題。既然如此,特區政府就不應懶惰和怯懦,盡快提出開徵一手物業空置稅的方案。

石禮謙也教訓筆者,說與其主張一手物業空置稅,不如關心那29萬多個公屋申請,叫政府增建公屋。其實不用石議員提醒,筆者作為房委會委員及轄下建築小組主席,已不斷要求政府盡力建公屋,但深明困難在於缺乏土地。

話說回來,石議員的選民──即各大地產商──擁有大量土地。要是石議員有心幫助那些公屋申請人,最好的方法是去勸導他的選民,以合理的市價把土地賣給政府,並游說政府更改公私營樓宇6:4的發展比例。這樣大家必定讚賞石議員為了公眾利益而做實事,不是為了維護既得利益而打嘴炮。

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【文章】撥地增建公屋應最先考慮

2018-5-17 | 信報財經新聞
A19 | 時事評論 | 專業議政

房委會上周公布公屋輪候數字,一般申請者的平均輪候時間為5.1年。

自2015年公屋輪候時間首次超過3年上樓的目標後,即屢創新高。過去10年,公屋輪候冊上從約有11.1萬宗申請,增至今年3月的超過27.2萬宗,但同期新落成的公屋單位累計只有15.4萬個單位。在此消彼長的定律下,輪候時間不斷延長,是必然的現象。

從這些數字探討背後的社會現象,一方面反映基層職位工資長期沒有顯著增加,令愈來愈多市民符合資格申請公屋;另一方面,特區政府的土地開發工作嚴重失誤。前者很多時受制於香港的經濟環境和市場定律,特區政府未必能夠整體地大幅增加基層市民的收入,但後者卻責無旁貸,因為政府是整個社會裏最主要的土地擁有者,以及掌握最大和最多公權力去運用土地,若然出現土地資源不足或分配不均的問題,必然是政府的土地政策出現問題。

林鄭應向社會證明

冰封三尺,非一日之寒。今日土地嚴重短缺的問題,乃之前歷屆政府政策失誤累積而成的惡果。董建華時代,政府推「八萬五」政策,短時間內把大量土地儲備推出市場興建公私營房屋。雖然這政策的良好效果是令公屋的落成量霎時大增,如2000和2001年都超過4萬,實現了3年上樓的目標;後遺症卻是令樓市大跌,迫使董建華匆匆宣布「八萬五」不存在,公屋落成量隨後出現斷崖式暴跌。2006和2007年,每年的公屋落成量便只有4000多個。

曾蔭權時代,特區政府繼續在開發土地方面「放軟手腳」,亦放棄為公屋儲備土地。至於擔任行政會議召集人期間,經常就土地和房屋政策發表意見,儼然專家的梁振英,當上特首後也沒有大力開發土地,反而太過依賴改變土地用途,試圖增加住宅土地供應。然而,橫洲事件曝光,原以為可以改棕地為住宅地,興建17000個公屋單位,最終只有4000個能落實,證明這個策略不見得聰明,可算是失敗收場。

另一邊廂,從2008年開始,受量化寬鬆的金融政策影響,世界各大主要城市樓價飆升,作為國際級城市的香港也不能幸免。不過,特區政府並非無事可為,可以從稅制方面入手,優先考慮引入一手物業空置稅和資產增值稅。畢竟香港的優勢是簡單稅制,而非簡陋稅制。林鄭月娥自詡她領導的特區政府不怕應付既得利益者,現在是證明給社會看的時候。

眾所周知,從開發土地到公屋落成,動輒需時10年。若然要在短期內增加公屋供應,唯一辦法是政府從現有的土地儲備中,盡可能把土地撥給房委會興建公屋,以縮短興建時間。當然,此舉可能會減少私樓的供應量,但試想一下,同一塊土地,拿來建私樓,樓價高得市民買不起,若是拿來建公屋,至少肯定可以讓人入住。

況且,儘管近年一手物業落成量高企,但樓價仍然居高不下,透過增加供應來壓抑價格的期望顯然已不切實際。因此從政策角度考慮,在此非常時期,擱下公私營房屋發展的6:4比例,提高公屋的比率,是因時制宜的良策。

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【文章】空置稅是對政府的考驗

2018-5-9 | 信報財經新聞
A17 | 時事評論 | 專業議政

特首林鄭月娥上周到立法會出席答問會,筆者向她提出開徵一手空置物業稅的問題,回應是「在樓房單位極度短缺的情況之下,應該所有可以用來住的房屋都用來住,不是用來囤積、不是用來炒或其他。」至於是否實行,她表示要與司局長全面評估這個建議的理據、可行性、公眾反應後,才作出決定。

向發展商逾期租售物業徵收

容許發展商把新落成的物業積存不賣,對社會來說是錯誤的,其代價需要整個香港社會裏每一個市民承受。由此可見,一手物業空置稅在社會道德層面上毫無理虧之處,理應盡快落實。惟部分人對此稅尚有保留態度,值得討論。有反對意見認為,開徵空置稅會令香港的簡單稅制複雜化:

一、難以界定何謂空置。若然某業主基於某些原因,例如移民或業主是在院舍居住的長者,而長期不在單位居住或出租,其單位應否算作空置而徵稅?如是,那似乎很不合理。

二、難以界定空置期。無論把空置期設在什麼時候劃線,只要業主在期限前到單位住一住,或短期出租,那麼空置期就重新計算。

三、難以稽查單位是否空置。若要證明一個單位並非空置,通常的做法查看單位的水、電、煤氣等用量,用量小可能就是空置。但這個做法費時失事。

若然空置稅的徵收對象是所有空置物業,上述的質疑是成立的。然而,一直以來筆者建議只向新落成的一手住宅物業開徵空置稅。如發出入伙紙12個月後,發展商仍未售出或租出該等單位,便須繳交過去12個月及其後接連空置月份的空置稅;若單位於發出入伙紙後12個月內售出,便毋須繳付。

這個方案,毋須考慮單位的空置原因才能界定何謂空置,毋須設定空置期起計的標準和截算的時間,更毋須調查單位是否空置。可以說,此新稅制比利得稅還要簡單,何來把香港的稅制複雜化?

另有反對意見認為,開徵空置稅會令樓價上升,情況就好像額外印花稅、買家印花稅和雙倍印花稅等「辣招」,增加買賣成本,不但直接令樓價上升,也限制了供應,間接推高樓價。

然而,一手物業空置稅的效果正好與「辣招」相反,是為了促使發展商盡快推售單位而設,不會限制供應。此外,只要發展商在物業落成後12個月內出售單位,則毋須繳納空置稅,這樣既不會增加物業成本;而且在樓價節節攀升的大環境下,令發展商盡快推售單位,一來可增加供應,遏抑樓價,二來市民亦可及早在樓價相對較低的時候購買物業。

最後,亦有反對意見認為,現時市場只有近萬個空置一手物業,無論是百分率或實際數字都不算高。但根據差餉物業估價署統計,去年新落成私人住宅有17791個,近萬個空置單位即等於2017年近六成的落成量,這樣還算少嗎?

從政策的反面效果而言,要是發展商執意囤積居奇,寧願繳稅都要把手上的物業延至落成後一年才出售,那麼這個新稅也能把發展商浪費的社會資源轉化成公共資源,投放到政府的房屋、教育或福利等政策作為補償。

特首林鄭月娥聲言不怕對付既得利益,開徵一手物業空置稅是對她的第一個考驗。

 

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【文章】打擊人口販運新趨勢

2018-4-30 | 信報財經新聞
A17 | 時事評論 | 專業議政

上周五,筆者與梁繼昌議員合辦了第一屆打擊人口販運國際會議。來自美國、英國、法國、加拿大、澳洲、波蘭、菲律賓及歐盟駐香港及澳門辦事處的領事或代表均有出席。此外,還有超過150名來自特區政府、商界、法律界、會計界及非政府組織的專業人士參與。

人口販運已經成為一個國際性問題,而香港在這個問題上很不幸地屬於嚴重地區之一。其中一個最為人詬病的漏洞是,香港沒有足夠的法律,全面地把各種形式的人口販運刑事化,也沒有特定的法例處理人口販賣,以及與之有關連的各種剝削,例如強迫勞動等等。

政務司司長張建宗是今次會議的主題演講嘉賓之一,他在演說中闡述了特區政府在應對人口販運的最新情況。最重大的舉措是,今年3月政府成立一個由他領導的高層次跨政策局及部門的督導委員會,落實《打擊販運人口及加強保障外籍家庭傭工行動計劃》。該計劃旨在識別、保護和支援受害人,並加強調查、執法、檢控和預防的工作,以及與不同持份者建立更緊密的合作關係。這樣看來,特區政府,尤其是張建宗司長的確銳意打擊香港的人口販運罪行,對保障個人基本人權和履行國際社會責任有更大的承擔。

另一位主題演講嘉賓是英國上議院法官,亦是長期致力提倡反人口販運,並在這領域屬國際權威的Lord McColl of Dulwich。他指出英國過去多年的做法與香港差不多,都是由多條法例分別規管不同的人口販運行為。惟根據他多年審理此類案件的經驗,他觀察到一個受害者往往同時受到多種形式的人口販運罪行剝削,依靠個別不同的法例去處理這些案件,對受害者而言是不全面和不真實地反映其受到的剝削;對執法者而言,亦使他們處於一個無法準確和有效打擊人口販運罪行的窘境。

因此,英國於2015年制定《現代奴役法案》,把以前分散於現行法例中各種有關人口販運、強迫勞動和性剝削等有關連的罪行歸納到這條單一的新法例中。

由此可見,訂立一條專門針對人口販運的法例,既是法治先進地區的趨勢,亦是有效打擊人口販運的最佳方法。

理念的倡議和討論固然是新政策或改革的第一步,但要落實新政策或改革,必須付諸行動。因此今次的國際會議可說是香港決心解決人口販運問題的起步,接下來持份者需要在其領域中各自努力,推動改革。而作為立法會議員,筆者的責任就是推動立法,制訂一條專門針對人口販運罪行的法例。

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【文章】一手物業空置稅的再思考

2018-4-20 | 信報財經新聞
A28 | 時事評論 | 專業議政

特區政府「放風」將會研究物業空置稅,連方向和內容都欠奉,社會已就此議論紛紛,足以證明當要引入新稅種時,大家有不同的理解和評估。

對物業空置稅持保留態度者認為,原則上私人物業的供求和價格,應由市場按經濟規律釐定和調節。不過,物業(不論私人單位還是公營房屋)都是依賴公共資源——即土地興建的,若然因為地產商把土地轉化為物業,即是把公共資源轉化為市場商品之後,就完全可以只按經濟規律行事,毋須考慮社會效果和公眾利益的話,在事實上和原則上都是錯謬的。

況且,從本質上看,物業並非純粹的商品,而是生活必需品,一如市民的教育、食水、空氣和治安,也不會容許私人市場壟斷。主張以純資本主義的經濟思維去思考房屋問題,似乎是過於「象牙塔」。

當私人市場按照經濟規律運行,出現了一些問題導致某部分市民受損,程度大至足以成為社會問題時,政府就有必要制訂政策或措施去應付那些社會問題。就以房屋政策為例,當很多市民的收入不足以在私人市場租賃物業時(這裏可能已包含兩個社會問題:工資過低與樓價過高),政府便需要提供出租公營房屋,這就是公屋政策的原意和目標。這亦反面證明經濟規律有時不單解決不了問題,更會製造問題。

浪費公共資源謀利

當社會一方面肯定私人物業求過於供,認為必須增加供應,另一方面卻有不少一手單位空置,豈不是一個矛盾現象,也是社會問題惡化的其中一個原因?

然而,對物業空置稅持保留態度者認為,私人市場中有某種程度的空置率是正常的,正如一個社會總不能做到每一個人都就業,所以當失業率跌至某個百分比時(通常是3%左右),那個社會就被界定為「全民就業」。

筆者同意物業市場不可能做到0%空置,等於就業市場不可能做到0%失業率。原因是社會裏總有人會基於不同原因(例如疾病)而無法就業或選擇不就業;同樣,社會裏總有物業會基於某些原因(例如等待清拆)而空置。

可是,不能把所有空置單位的情況都混為一談。如果說非一手物業如上述般有各種自然和合理的原因導致空置的話,那麼一手物業的空置因素通常只有一個,就是發展商不推售。

發展商之所以不推售,往往亦只有一個原因,就是待價而沽——無論認為現價過低等待回升,還是期望短期內樓價有更顯著增長。更棘手的是,發展商不但可以待價而沽,甚至可能利用不推售以控制供應,間接推高售價。這固然是非常符合經濟規律的做法,卻是藉浪費公共資源來謀取暴利,直接對社會和市民構成損害,違反公眾利益和社會價值。

因此,筆者一直主張的,不是向所有空置物業徵稅,而是針對空置的一手物業,目的是盡量減低空置背後各種不良的誘因和做法。政府不是商業機構,這不是說它應該無視經濟規律去思考和行事,但作為政府,則更應該從公眾利益和社會價值的角度出發去思考問題和制定政策。

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【文章】加強虛擬貨幣發展與監管

2018-4-4 | 信報財經新聞
A15 | 時事評論 | 專業議政

政府的行為,包括制定法律和政策,往往落後於社會發展。那是因為在某種社會現象或問題浮現後,政府才會就該現象或問題展開評估,研究是否須要制訂法律或政策去禁止、規管、容許或促進。

加密貨幣屬高風險產品

在資訊科技發達時代,各種新事物不斷湧現,而且發展速度一日千里的常態下,政府實在有必要加強對新社會情況的敏感度,從而盡快制訂合適的法律或政策。

近日看到一個證券及期貨事務監察委員會轄下投資者教育中心製作的「錢家有道」系列最新的廣告,內容是關於「首次代幣發行」(Initial Coin Offering,簡稱ICO)及「加密貨幣」(或稱「虛擬貨幣」)。主要訊息是警告市民ICO和「加密貨幣」屬高風險產品,絕對不是每個人都適合參與的,未有全面了解其特性及風險之前,切勿「跟風」投機。

自從2013年首個ICO面世以來,至今全球已有約1400種ICO,當中最為人熟悉的是比特幣。這樣說來,前陣子比特幣的價格屢創新高,但轉瞬間暴跌,不少專家都評說比特幣是一種極高風險的產品,甚至有人形容它是行騙工具。

若撇開比特幣,ICO的確能發揮正面作用。以香港來說,船運業首創發行的ICO代幣TEU,就成為解決行內長期積習的交易問題的有效工具。

由此可見,ICO既有良幣,亦有劣幣,難怪各國政府對它抱持截然不同的態度,例如日本和新加坡全力支持,南韓計劃加大監管力度,中國全面禁止,而香港則模棱兩可。

現實是,無論政府是否禁止,ICO都必然存在,發展亦會愈來愈發達。要是這樣,與其因為擔心而抗拒,不如放膽嘗試將之納入規管,盡量減少其負面作用,以及促進其正面效益。

日政府擬發官方ICO

上述提及日本政府大力支持ICO的發展,其做法值得香港參考。2016年日本金融廳建議立法認可虛擬貨幣成為常規貨幣,日本政府於同年3月向國會提交法案,並於5月通過,法例內容包括為ICO及相關交易服務提供定義、要求相關交易服務供應商或提供者註冊、為ICO相關行業如交易服務提供者建立相關法律規則,以及要求交易服務提供者履行反洗黑錢責任等等。

至去年4月,日本政府正式發出認證,確立ICO是法定交易工具,與其他貨幣擁有同等地位,並於9月向11間ICO交易商發出牌照,要求它們遵守一系列嚴格規定才能經營,例如提升電腦系統及必須隔離每個客戶的個人賬戶等等。

最近,日本政府更有意發行官方的ICO,名為Jcoin,希望在東京奧運開幕前推出。初步構思是與日圓1:1兌換,國民可以透過智能電話購買貨物及進行服務交易。

儘管內地仍然禁止ICO,但有傳中國人民銀行有計劃發行自家的ICO。事實上,內地電子支付發展冠絕全球,如進一步開拓ICO,勢必成為電子金融的發達國家。

香港的金融業舉世聞名,ICO無疑是金融業發展的新動力。那麽只要按照我們一直對金融產品和服務的嚴格監管,研究相關法例的改革,與業界和公眾討論,把ICO去蕪存菁,相信必定能夠成為亞洲以至是全球ICO的交易樞紐,讓香港繼續成為世界頂尖的金融中心。

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原圖片來源:https://pixabay.com/en/business-computer-security-currency-3159208/

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【文章】進退兩難的綠置居

2018-4-4 | 信報財經新聞
A15 | 時事評論 | 專業議政

新一屆特區政府上場後,對房屋問題提出的第一個算是可行的方法,就是把「綠置居」恒常化,並以此作為資助房屋政策的重心,透過興建大量「綠置居」,吸引公屋租戶購買,以騰出公屋單位予公屋申請人;長遠而言,更期望以「綠置居」取代公屋。

這個政策的設計原意,是在土地匱乏的情況下,興建一個「綠置居」等於同時興建一個公屋單位,可以同步協助市民置業和滿足市民輪候公屋的需求,毋須如過往般要分別興建公屋和居屋。如果單從數字看,用俗語說,可謂「一雞兩味」的良策。

出席選購人數現落差

可惜房屋政策不是數字遊戲。「綠置居」成功與否,不是取決於興建多少單位,而是視乎它能否吸引大量公屋租戶購買。要是公屋租戶對其反應冷淡,那不只是「綠置居」政策失效,更令原本用來興建公屋的資源減少,令公屋輪候問題惡化,整個政策便可能全盤失敗。

筆者是房委會委員之一,對於如「綠置居」這樣重大的政策轉移,須格外留意和細心分析。或許可以先看看「綠置居」的往績,再思考應否把它變成房屋政策和資源投放的重心。

2017年新蒲崗景泰苑出售857個單位,收到申請表多達16000份,超額認購18倍。這個數字固然令人有「綠置居」非常受歡迎的印象,這也是當時傳媒報道的亮點。可是後續的情況卻反映另一個現實,當房委會邀請約7300個被抽中的申請者選購單位時,只有1607人出席,也就是說實際認購率只有約一倍。這個數字,當時沒有太多傳媒報道,所以公眾大多不知道有如此大的落差。

「綠置居」的反應不如預期,事前並非無跡可尋。2016年房委會做了一份公營房屋住戶綜合統計調查,在受訪的3000個公屋租戶中,約12%表示會考慮申請「綠置居」。如果以這個比率推算,現時約76萬個公屋租戶中,只有9萬多戶會考慮購買「綠置居」;對比現時公屋輪候冊中有28萬多宗申請,單憑「綠置居」就想連帶解決公屋需求的問題,似乎是不切實際的。

公屋戶難負擔貴價樓

什麼因素會影響公屋租戶對「綠置居」的反應?定價可能是最大原因。「綠置居」是以同區私人樓宇約七折定價,相當於免除政府應收的地價。

這個方程式背後的原則,本來無可厚非,可是當私人樓價暴漲,居屋價格因為這個掛鈎而飆升,公屋租戶的購買力難以追上時,尤其是他們多數收入不高,而且從事的職業之工資加幅通常趕不上樓價升勢,自然無力、也無意考慮放棄公屋而選購「綠置居」。

何況如果只想滿足居住需要,租公屋的成本肯定比買居屋少得多,原本已經享受低居住成本的公屋居民,又怎會「捨平取貴」而轉買「綠置居」?

去年景泰苑出售時,呎價為4846至5140元。房委會將於4月推出新一期位於長沙灣、啟德和東涌約4400個居屋單位,平均呎價估計高達6698至9234元,比景泰苑貴近四至八成。這個定價如何影響公屋居民以綠表買居屋的反應,相信不單會成為房委會是否要檢討定價機制的導火線,更會成為特區政府是否堅持以「綠置居」作為公營房屋政策重心的風向標。

20180404_HKEJ04042018091021-0001