【文章】司法覆核空置稅?

2018-6-22 | 信報財經新聞
A25 | 時事評論 | 專業議政

香港是法治之都,司法體系完善,任何糾紛都有法律途徑提供可能的解決方法。若然有市民認為政府制定的法律和政策,或作出的行政決定牴觸法律乃至是《基本法》,亦可透過司法覆核,讓法庭檢驗政府的行為是否違法。

近日政府更明確地表示將會在6月公布實施「地產商空置稅」後,即有地產業界持份者反對開徵此新稅項,認為破壞自由市場原則之餘,更可能違反《基本法》第105條關於保護私人財產的條文,故聲言一旦政府推出空置稅,會考慮提出司法覆核云云。

《基本法》第105條訂明:「香港特別行政區依法保護私人和法人財產的取得、使用、處置和繼承的權利,以及依法徵用私人和法人財產時被徵用財產的所有人得到補償的權利。徵用財產的補償應相當於該財產當時的實際價值,可自由兌換,不得無故遲延支付。企業所有權和外來投資均受法律保護。」

對於香港這個實行資本主義,而且高度商業化的國際城市來說,第105條毋疑是最根本和最重要的法律,故它是《基本法》第五章「經濟」部分的開首條文,實在是理所當然。

然而,對法律稍有認識的人都應該明白,《基本法》內某些條文不如第1條和第18條那樣具絕對性。條文賦予的權利和保障,必須置於其適合處境(put into its proper context)作考慮。

就以第105條為例,假設任何人在取得、使用、處置和繼承財產時的權利是受到絕對保護的話,也就是說連政府都不能碰,那麼政府向市民徵收入息稅或向公司徵收利得稅,豈不是會違反此條?當然不是。因為法庭會以「相稱性原則」去衡量政府的行為是否違反條文。

既然法律賦予的權利和保障必須置於其適合處境考慮,法庭以「相稱性原則」去檢視政府的干預能夠達到什麼程度時,會考慮什麼因素?

須看「相稱性原則」

每一條法律和每一項政策必須有一個合法的目的,而該目的又必須透過一個相稱的方法去達致。例如示威的自由須顧及公共安全和秩序。因此,目的和方法,就是「相稱性原則」須考慮的因素。

以上述標準檢視空置稅,就很難認為空置稅會違反第105條。從「絕對性」方面看,空置稅完全沒有為地產商賣樓或市民買樓設下限制。從「相稱性原則」看,儘管政府尚未公布任何方案,但即使全盤按照筆者的建議,在時間上空置稅設有一年的寬免期,讓地產商有合理時間推售住宅單位;至於稅率,即使筆者強調必須「入肉」,但只會抵消樓價的升幅,符合國際慣用的標準,故絕對說不上是高得不合理。

當然,任何人都有提出司法覆核的權利,其他人亦必須尊重,況且地產商貴為全港最富有的商業界別,一定有足夠財力跟政府打官司。只是有權和有錢,不等於用得明智。司法覆核是否提得明智,不單是看最終法庭判決誰勝誰負,更重要的是,從一開始看看提出司法覆核的理據是否合理。

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【文章】從公眾利益角度思考空置稅

2018-6-13 | 信報財經新聞
A16 | 時事評論 | 專業議政

特區政府透露開徵一手物業空置稅的研究進入尾聲,反對的聲音也隨之增加。由於此新稅項明顯會觸動地產商及相關行業的利益,反對的聲音也多來自這批既得利益者。

有謂不能因人廢言,即使反對意見是來自既得利益者,亦不能因為他們的身份而漠視他們的意見,反而更應該互相辯論,才是一個成熟的公民社會的表現。

從概念和原則講起,他們認為開徵空置稅,是破壞自由市場的行為,削弱香港作為全球最自由經濟體的地位。

無疑,香港一直奉行自由市場的經濟原則,亦有賴於此成為國際級的商業城市,故任何意見以此立論,就相當於搬出祖宗家法,一旦碰到這個原則,就等於是傷及香港的根本,罪大惡極。

惟從宏觀的角度看,任何一個社會,即使是一個高度商業化的城市如香港,「經濟」都不可能是整個社會的全部;也就是說,不可能只靠經濟原則去管理一個社會。

從微觀的角度看,某一種東西或服務是否或應否完全根據自由市場原則去管理,端視該種東西或服務是否純粹屬於「商品」。大概沒有人會否定,房屋除了是商品之外,還是、或更應該視為是一項公共資源,會重大和直接地影響市民的基本生活狀況。既然如此,住宅就不能、也不應當作是一種純粹的商品。

那麼,儘管住宅是交由私人商業機構生產和發展,住宅市場都不應該只靠自由市場原則運作。情況就等於在香港的電力、煤氣、公共交通等都是由私人商業機構經營,卻不是完全基於自由市場原則運作。

英國、美國、加拿大、澳洲和新加坡這些與香港一樣,位列經濟自由指數前列的地方,都有實行物業空置稅。她們沒有因為實行空置稅而被批評破壞自由市場,更沒有因此損害其自由市場的實際運作和外在觀感。

處理問題 與時俱進

搞清楚理念,便到實際問題。地產商認為,空置的一手單位一向不多,情況沒有大到足以成為問題,故即使全部立即推售,也不會對樓市有多大幫助。

一個情況是否足以成為問題,很多時須與實際情況對比。若是在10年前,當住宅供應充足和樓價平穩合理時,就算有一些空置單位,姑勿論原因是否地產商待價而沽,對市民來說損害不大,也就不會被認為是一個問題。

可是,當住宅供應不敷需求,樓價不斷急升至市民難以負擔的水平的今日,社會就會認為空置的一手單位不但是浪費社會資源,更可能是地產商囤積居奇的策略,對市民造成實際損害,就算空置量沒有增加,也會被視為是一個問題。

情況就好像當今日公屋申請接近30萬宗,輪候上樓時間超過5年,假如房委會說現時公屋的供應量跟以往一樣,毋須增建的話,必然會被狠批非常「離地」。這是筆者擔任房委會委員得到的經驗。

可以說,若然一個市場狀況已經演化成一個社會問題,作為從政者——包括政府和議員——就不能如市場持份者(甚至是既得利益者)那樣,只從經濟角度思考問題。

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【文章】維護公眾利益 落實地產商空置稅

明報 2018-6-11
A24 | 觀點

財政司長陳茂波在最近一次立法會財經事務委員會上,回應筆者和楊岳橋議員追問會否開徵「地產商空置稅」及其實施的時間表,以打擊地產商丟空單位時,司長的說法是: 「針對一手樓空置,正在研究一些措施,運房局的研究已經接近尾聲,會盡快有一個決定。」

這個答案,可圈可點。值得讚賞的,是終於聽到政府表示研究已經接近尾聲;但仍要觀望的,是特區政府最愛議而不決,決而不行。且看特首表示願意修改《防止賄賂條例》,把行政長官納入禁止收受利益的範圍,至今仍然在研究階段。

助重建置業階梯加速單位流轉

筆者及公民黨早前建議政府徵收新稅項,包括對地產商徵收「地產商空置稅」,打擊地產商囤積居奇,以及對非永久居民及其公司開徵「非永久居民物業空置稅」及「非永久居民資產增值稅」,防止外地投資者將滿足基本生活需要的房屋變成炒賣圖利的商品。

根據政府數字,過去5 年,每年一手單位落成量由8254 至17,791 個不等。現在全港空置的單位有超過9000個,這樣對比一下,空置單位最惡劣時可多於全年落成量,不然亦佔全年落成量超過一半。若然這些單位及時推售,必然能夠大幅增加供應,也可能稍為遏抑樓價。

除此以外,開徵「地產商空置稅」亦有助於重建置業階梯,加速單位流轉。地產商大多預測樓價會持續上升,因而繼續持貨,待價而沽,間接導致市民難以換樓,置業階梯斷裂。因此,不論將來釋放的是大單位,還是中小型單位,對有能力及希望換樓的市民來說,都是一個喜訊。長此下去,一環扣一環,更可令有能力的居屋住戶購買私人樓宇,把居屋出售給現時的公屋居民,繼而騰出公屋讓基層市民上樓,達到流轉的目的。

自由經濟非放任不管擋箭牌

既然觸動到既得利益,惹來批評在所難免。有反對者認為,開徵「地產商空置稅」會窒礙本港繼續成為全球最自由經濟體,以及破壞本港長久以來實施的簡單稅制(Simple Tax System)。筆者對此不以為然。事實上,位於自由經濟體前列的國家如英國、美國、加拿大和澳洲早已實施空置稅。以被評為全球第二最自由經濟體的新加坡為例,亦規定地產商需要在5 年內完成所有建築工程並出售全部單位,否則便需向政府繳交地價10%至15%的罰款。由此可見自由經濟並不是政府放任不管的擋箭牌。更何况,簡單稅制從來都不等於簡陋稅制(Stupid Tax System),筆者建議的稅項,根本就清楚易明,simple enough。

特首林鄭月娥曾經信誓旦旦,表明她自己沒有欠過任何一個人,又謂這一屆特區政府施政沒有既得利益,只有公共利益。就此,筆者呼籲特首,解決房屋問題不能夠只靠語言藝術或轉移視線,唯有真正落實「地產商空置稅」,讓市民看到特區政府有膽識有決心去觸動地產商的龐大利益,才能說服市民特首不是既得利益板塊的其中一員。

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【文章】一手物業空置稅──與石禮謙和林健鋒商榷

2018-5-28 | 信報財經新聞
A15 | 時事評論 | 專業議政

上周立法會會議,筆者向政府提出有關開徵一手物業空置稅的口頭質詢。有趣的是,原本應該是議員向政府提出質詢的場合,反而成為議員向議員提出質詢。來自地產界的石禮謙和商界的林健鋒先後針對筆者和所屬的公民黨,指我們不了解香港空置物業的實際情況,又認為一手物業空置稅不可行、也不應行。由於口頭質詢環節不容許議員互相對質,故在這裏回應兩位議員,繼續辯論以期愈辯愈明。

取入伙紙後才計算

兩位議員列舉的都是坊間已經提出的論點,筆者多已回應,今回且轉個角度再次討論那些問題。

首先,他們認為香港私人住宅物業的空置率不高,只有不足4%,實際數目為4萬多個,問題不算嚴重;況且空置的原因有很多,不能單純因為沒有人居住或租賃便視之為浪費資源。

這是混淆視聽和偷換概念。物業空置的原因無疑有很多,根據差餉物業估價署的定義,在年終統計調查時,實際上未有使用的單位會視為空置。此外,正在裝修的單位亦會界定為空置。

由此可見,政府對空置的定義是很闊的,甚至可以說跟一般人理解的空置不同。就以正在裝修的單位為例,正在裝修,意味該單位可能會由業主自住或出租,這樣又怎能當作空置?

重點是,筆者一直要求政府落實的是一手物業空置稅,針對的是「一手物業」,也就是說發展商建成後未售出或租出的單位。

這些單位,自然不是一般市民把單位空置的理由,例如業主移民、公幹,或年老業主入住老人院或在醫院長期留醫,諸如此類。

於是,石議員和林議員又提出質疑,說即使是新落成的單位也有很多種,有些是已經取得地政署發出的「合約完成證明書」(通稱「滿意紙」),有些則只取得屋宇署發出的「佔用許可證」(通稱「入伙紙」),而未取得「滿意紙」。那新落成物業應該取得哪種文件後才算空置呢?

其實毋須太過仔細斟酌要取得哪種「紙」,單位才算是落成。因為一般而言,當市民買下單位入住前,發展商就應確保物業已取得「入伙紙」和「滿意紙」。故此毋須搞得太複雜,筆者的建議是,新落成物業在取得「入伙紙」後才開始計空置期。原因是當取得「入伙紙」後,業主或租客才能使用該物業。

這樣定義後,篩選剩下的,亦即社會應該針對的一手空置單位,約有9000個。這個數目,與全港空置率相比,可能更微不足道,但其實不應與全港空置率相比,因為這個徵稅的政策原意,是促使發展商盡快推售樓宇,讓市民有新貨可買,防止囤積居奇,而不是鼓勵市民去打那些已有業主的二手物業的主意。

符合簡單稅制原則

那麼最正確的,應該是把這9000多個一手空置單位與每年新落成單位總數作比較。根據政府數字,過去5年,每年一手單位落成量由8254至17791個不等。若是這樣看,現在空置的9000多個單位,最惡劣時可多於全年落成量,不然亦佔全年落成量超過一半。若然這些單位能及時推售,相信兩位議員都同意,對提高供應量必能發揮顯著作用。

由此可見,筆者的建議是清楚易明的,完全符合香港簡單稅制的原則;而簡單稅制不等於是懶惰稅制。換句話說,簡單稅制也可以應付複雜的社會問題。既然如此,特區政府就不應懶惰和怯懦,盡快提出開徵一手物業空置稅的方案。

石禮謙也教訓筆者,說與其主張一手物業空置稅,不如關心那29萬多個公屋申請,叫政府增建公屋。其實不用石議員提醒,筆者作為房委會委員及轄下建築小組主席,已不斷要求政府盡力建公屋,但深明困難在於缺乏土地。

話說回來,石議員的選民──即各大地產商──擁有大量土地。要是石議員有心幫助那些公屋申請人,最好的方法是去勸導他的選民,以合理的市價把土地賣給政府,並游說政府更改公私營樓宇6:4的發展比例。這樣大家必定讚賞石議員為了公眾利益而做實事,不是為了維護既得利益而打嘴炮。

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【文章】空置稅是對政府的考驗

2018-5-9 | 信報財經新聞
A17 | 時事評論 | 專業議政

特首林鄭月娥上周到立法會出席答問會,筆者向她提出開徵一手空置物業稅的問題,回應是「在樓房單位極度短缺的情況之下,應該所有可以用來住的房屋都用來住,不是用來囤積、不是用來炒或其他。」至於是否實行,她表示要與司局長全面評估這個建議的理據、可行性、公眾反應後,才作出決定。

向發展商逾期租售物業徵收

容許發展商把新落成的物業積存不賣,對社會來說是錯誤的,其代價需要整個香港社會裏每一個市民承受。由此可見,一手物業空置稅在社會道德層面上毫無理虧之處,理應盡快落實。惟部分人對此稅尚有保留態度,值得討論。有反對意見認為,開徵空置稅會令香港的簡單稅制複雜化:

一、難以界定何謂空置。若然某業主基於某些原因,例如移民或業主是在院舍居住的長者,而長期不在單位居住或出租,其單位應否算作空置而徵稅?如是,那似乎很不合理。

二、難以界定空置期。無論把空置期設在什麼時候劃線,只要業主在期限前到單位住一住,或短期出租,那麼空置期就重新計算。

三、難以稽查單位是否空置。若要證明一個單位並非空置,通常的做法查看單位的水、電、煤氣等用量,用量小可能就是空置。但這個做法費時失事。

若然空置稅的徵收對象是所有空置物業,上述的質疑是成立的。然而,一直以來筆者建議只向新落成的一手住宅物業開徵空置稅。如發出入伙紙12個月後,發展商仍未售出或租出該等單位,便須繳交過去12個月及其後接連空置月份的空置稅;若單位於發出入伙紙後12個月內售出,便毋須繳付。

這個方案,毋須考慮單位的空置原因才能界定何謂空置,毋須設定空置期起計的標準和截算的時間,更毋須調查單位是否空置。可以說,此新稅制比利得稅還要簡單,何來把香港的稅制複雜化?

另有反對意見認為,開徵空置稅會令樓價上升,情況就好像額外印花稅、買家印花稅和雙倍印花稅等「辣招」,增加買賣成本,不但直接令樓價上升,也限制了供應,間接推高樓價。

然而,一手物業空置稅的效果正好與「辣招」相反,是為了促使發展商盡快推售單位而設,不會限制供應。此外,只要發展商在物業落成後12個月內出售單位,則毋須繳納空置稅,這樣既不會增加物業成本;而且在樓價節節攀升的大環境下,令發展商盡快推售單位,一來可增加供應,遏抑樓價,二來市民亦可及早在樓價相對較低的時候購買物業。

最後,亦有反對意見認為,現時市場只有近萬個空置一手物業,無論是百分率或實際數字都不算高。但根據差餉物業估價署統計,去年新落成私人住宅有17791個,近萬個空置單位即等於2017年近六成的落成量,這樣還算少嗎?

從政策的反面效果而言,要是發展商執意囤積居奇,寧願繳稅都要把手上的物業延至落成後一年才出售,那麼這個新稅也能把發展商浪費的社會資源轉化成公共資源,投放到政府的房屋、教育或福利等政策作為補償。

特首林鄭月娥聲言不怕對付既得利益,開徵一手物業空置稅是對她的第一個考驗。

 

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【文章】一手物業空置稅的再思考

2018-4-20 | 信報財經新聞
A28 | 時事評論 | 專業議政

特區政府「放風」將會研究物業空置稅,連方向和內容都欠奉,社會已就此議論紛紛,足以證明當要引入新稅種時,大家有不同的理解和評估。

對物業空置稅持保留態度者認為,原則上私人物業的供求和價格,應由市場按經濟規律釐定和調節。不過,物業(不論私人單位還是公營房屋)都是依賴公共資源——即土地興建的,若然因為地產商把土地轉化為物業,即是把公共資源轉化為市場商品之後,就完全可以只按經濟規律行事,毋須考慮社會效果和公眾利益的話,在事實上和原則上都是錯謬的。

況且,從本質上看,物業並非純粹的商品,而是生活必需品,一如市民的教育、食水、空氣和治安,也不會容許私人市場壟斷。主張以純資本主義的經濟思維去思考房屋問題,似乎是過於「象牙塔」。

當私人市場按照經濟規律運行,出現了一些問題導致某部分市民受損,程度大至足以成為社會問題時,政府就有必要制訂政策或措施去應付那些社會問題。就以房屋政策為例,當很多市民的收入不足以在私人市場租賃物業時(這裏可能已包含兩個社會問題:工資過低與樓價過高),政府便需要提供出租公營房屋,這就是公屋政策的原意和目標。這亦反面證明經濟規律有時不單解決不了問題,更會製造問題。

浪費公共資源謀利

當社會一方面肯定私人物業求過於供,認為必須增加供應,另一方面卻有不少一手單位空置,豈不是一個矛盾現象,也是社會問題惡化的其中一個原因?

然而,對物業空置稅持保留態度者認為,私人市場中有某種程度的空置率是正常的,正如一個社會總不能做到每一個人都就業,所以當失業率跌至某個百分比時(通常是3%左右),那個社會就被界定為「全民就業」。

筆者同意物業市場不可能做到0%空置,等於就業市場不可能做到0%失業率。原因是社會裏總有人會基於不同原因(例如疾病)而無法就業或選擇不就業;同樣,社會裏總有物業會基於某些原因(例如等待清拆)而空置。

可是,不能把所有空置單位的情況都混為一談。如果說非一手物業如上述般有各種自然和合理的原因導致空置的話,那麼一手物業的空置因素通常只有一個,就是發展商不推售。

發展商之所以不推售,往往亦只有一個原因,就是待價而沽——無論認為現價過低等待回升,還是期望短期內樓價有更顯著增長。更棘手的是,發展商不但可以待價而沽,甚至可能利用不推售以控制供應,間接推高售價。這固然是非常符合經濟規律的做法,卻是藉浪費公共資源來謀取暴利,直接對社會和市民構成損害,違反公眾利益和社會價值。

因此,筆者一直主張的,不是向所有空置物業徵稅,而是針對空置的一手物業,目的是盡量減低空置背後各種不良的誘因和做法。政府不是商業機構,這不是說它應該無視經濟規律去思考和行事,但作為政府,則更應該從公眾利益和社會價值的角度出發去思考問題和制定政策。

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【文章】一手物業空置稅 不得不行

明報 2018-4-16
A19 | 觀點

房屋問題已成為香港社會的長期病。所謂「久病成醫」,絕大部分市民就算不是房屋問題專家,都曉得房屋短缺乃源於土地不足。

因此新一屆特區政府上場,即組成土地供應專責小組研究開發土地的問題,並即將展開公眾大辯論。而按照該小組提出的討論方向,各類土地的供應時間劃分為短中期(10 年內) 、中長期(10 至20 年)及長期(20 年以上)。也就是說,要從源頭解決房屋問題,恐怕是「遠水救不了近火」。

較快捷的方法,唯有透過政策盡量利用現成的房屋資源。比如說房委會將會把等待清拆的屋邨的空置單位,以短期租約形式租予公屋申請人入住。那麼在私人市場方面,又有沒有什麼現成的資源可以物盡其用?

根據差餉物業估價署資料, 截至2017 年底整體私人住宅空置率為3.7%,涉及空置單位數目約4.3 萬個,是過去20 年的低位。可是單計已落成但未出售的一手樓,則約有9500 個,是自2008 年以來最多。

為免房屋資源丟空浪費,世界上不少國家——包括英國、意大利、法國、丹麥和德國等——都透過稅務政策減少閒置物業數量,開徵的對象不止是新落成的一手物業,而是包括所有私人單位。由此可見,開徵物業空置稅不但可行,且有先例可援。

可參考公司租出物業的利得稅率

香港私人物業比外國更「物以罕為貴」。若外國都有物業空置稅,實在想不到任何理由香港不應推行這種稅項,況且我們更需要防止地產商囤積居奇。

當然,任何新政策都難以一開始就全面推行,因此筆者建議先向新落成的一手住宅物業開徵空置稅。稅率可參考現時公司租出物業的利得稅稅率, 即16.5%,並設立3 個稅階,稅率在空置第一年為33%,第二年為50%,第三年及後為66%。稅款計算方式如下:

「稅款=市值租金×200%×該課稅年度的空置月份數目×稅率」

市值租金可根據《差餉條例》下的機制釐定。現時差餉物業估價署每年會更新物業的應課差餉租值,為彌補當中的滯後因素,建議引入一個「200%」的因子以反映該單位於空置期間的實際市場租值。

此外為免發展商避稅,建議引入反避稅條文。若發展商把住宅單位以低於合理市值租金或賣價出租或售予有聯繫公司,則仍須繳交空置稅。

事實上財政司長陳茂波從最初不會考慮開徵一手物業空置稅,最近已轉為表示特區政府會研究推行,無疑是因時制宜的好改變,亦引起了一些社會討論。反對的意見主要有兩個:第一,現時香港物業的空置率低,針對它們開徵新稅是小題大做;第二,是新稅會增加買賣成本,無疑會令市民更難買樓。

就第一項意見,公共政策不單是要解決社會問題,也是顯示政府對社會問題的原則和立場。回顧上述數字,百分率低實在不等於實際數字少。政府引入空置稅,一方面是從原則上表示房屋資源珍貴,不容丟空浪費;另一方面是表達政府在房屋短缺損害民生的情况下,物業單位不應作為商品牟取過高利潤的工具的立場。

至於第二項意見,上述建議的其中一個政策效果,正是促使地產商必須盡快推售單位,不得待價而沽。只要地產商在一年內出售單位,那就既不用繳空置稅,亦減低地產商控制供應抬高樓價的機會。對市民來說,肯定是有益的。

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【文章】再說物業空置稅與資產增值稅

2018-3-26 | 信報財經新聞
A19 | 時事評論 | 專業議政

如果說上周末特區政府終於決定「派錢」是不少學者和論者批評為強差人意的「轉軚」的話,較早前財政司司長陳茂波表示考慮引入物業空置稅,則可視為是一個值得支持的「轉軚」。

《財政預算案》公布前,司長在電台節目回應市民對預算案的意見時,便認為私人住宅物業空置率很低,只有3%,故表示不擬引入物業空置稅。

不過,有時百分比不能呈現現實的真象。根據差餉物業估價署資料,2016年有14600個私人住宅單位落成,其中1000個單位截至2017年年底仍未售出;現時約9000個空置的新落成住宅單位中,有近4000個單位空置一年以上。

不知道那9000個單位為何空置,可以肯定的是,每多一個空置單位,便會浪費多一份重要的社會資源。故為促使發展商盡快推售樓宇,減少浪費,增加供應,從而可望緩和樓價飆升,公民黨早於預算案諮詢期間,已向政府建議開徵物業空置稅。

近日有見司長表示會考慮此建議,我們亦進一步提出具體方案。方案是新落成住宅單位於發出入伙紙12個月後,若發展商仍未售出或租出一手住宅單位,便須為單位繳交過去12個月及其後接連空置月份的空置稅;反之,若單位於發出入伙紙後12個月內售出,便無須繳付上述稅項。

我們建議稅率可參考現時公司租出物業的利得稅稅率,即16.5%,並設立3個稅階,稅率在空置第一年為33%,第二年為50%,第三年及後為66%。稅款計算方式如下:

稅款 = 市值租金 × 200% × 該課稅年度的空置月份數目 × 稅率

市值租金可根據《差餉條例》下的機制釐定。現時差餉物業估價署每年會更新物業的應課差餉租值,為彌補當中的滯後因素,建議引入一個200%的因子以反映該單位於空置期間的實際市場租值。

遏止有人炒樓圖利

此外,為免發展商避稅,我們亦建議引入反避稅條文。若發展商把住宅單位以低於合理市值租金或賣價出租或售予有聯繫公司,則仍須繳交空置稅。

除物業空置稅外,公民黨還提倡政府向非本港居民開徵資產增值稅,目的在於遏止他們及其公司購入本地住宅物業「炒樓」圖利。具體建議是於單位出售時,向其買入或賣出的正差價(即利潤)徵稅。稅率可參考利得稅,個人定為15%,公司則為16.5%。稅款計算方式如下:

個人:稅款 = 資產增值利潤 × 15%

公司:稅款 = 資產增值利潤 × 16.5%

單位買賣的正差價應計及通脹率,並容許申請減免相關的行政費用。此外,若本港公司的董事簽署聲明該公司75%股權實為香港永久居民實益持有,則此類公司可獲豁免繳稅。

上述兩項建議的新稅種,儘管徵收的對象不同,但指向同一目的,就是盡量避免住宅物業成為圖利的商品,使之成為解決市民「住」這個基本需要的社會資源。

沒有政策目標的「派錢」絕不可取,《財政預算案》乃至政府的施政,應以長遠政策為重,才是有益社會和市民的實事。

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