【文章】公職人員可有「個人意見」?

2018-7-11 | 信報財經新聞
A17 | 時事評論 | 專業議政

在一個成熟的公民社會,市民對社會事件或政府政策發表意見,是常見的現象;不論批評還是建議,都是值得鼓勵的。惟公職人員是沒有所謂「個人意見」的。這不是說要剝奪公職人員的言論自由,事實上,他們可以暢所欲言,只是基於他們的身份,市民不會視他們的意見為「個人意見」,而會認為他們的言論是代表政府立場。

因此,當土地供應專責小組正就開發土地的策略如火如荼地進行公眾諮詢之際,特首林鄭月娥忽然在與傳媒茶敍時,說其實要靠填海增加土地供應,希望土地小組的諮詢亦可得出這結論。

隨後,運輸及房屋局局長陳帆不但拾其餘唾贊成填海,又說「每個人都是社會一分子,可以有自己的意見」,嘗試曲線地為特首的說法合理化,卻仍然被不少市民批評政府是否不尊重土地小組的諮詢工作,甚至令人反過來質疑土地小組是假諮詢,目的是為政府製造民意,企圖藉此包裝官意。

假諮詢不但是拙劣的政治操守,更有可能違反法律原則。英國就有案例R v London Borough of Haringey,指政府在做公眾諮詢時,須符合四大原則。

2012年,哈林蓋倫敦自治市就改革市政稅展開公眾諮詢,有居民認為市政府在諮詢中有預設立場,故提出司法覆核。案件在英國最高法院審結,法官指公眾諮詢,須符合4個原則:一、諮詢必須在方案仍然處於形成階段展開;二、提出方案者必須就所有方案給予足夠的理由,讓公眾能夠合理地思考和回應;三、必須有足夠時間讓公眾思考和回應;四、在完成任何法定的方案時,必須切實地考慮諮詢所得的結果。由於法官認為市政稅改革的諮詢未能符合這4個原則,故此裁定市政府敗訴。

平情而論,政府的公眾諮詢很多時都有預設立場,但並不一定會變成假諮詢。就以土地小組的諮詢為例,政府認為香港缺乏土地解決房屋問題,須覓地建屋,這個本身就是一種立場。

市民意見能否發揮影響

不過,由於這是社會共識,所以即使公眾諮詢以此為前設,大概沒有人會認為是假諮詢。因此,是否流於假諮詢,關鍵因素是市民能否充分地表達意見,以及他們的意見能否對政策發揮到真正影響。

其實,所有香港市民都認同房屋問題源於土地不足,而房屋問題則令市民生活水深火熱,政府急切想為市民解決問題,本來無可厚非。可惜,若然急不及待到忘記特首這個特殊身份而發表意見,便可能適得其反。

現在特首開口支持填海,即使土地小組的諮詢結果如她所願,顯示市民贊成填海,也會因為她先打「開口牌」而削弱諮詢結果的公信力。

這樣看來,林鄭月娥今回可說急得亂了章法,搬起石頭砸自己的腳。

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【文章】司法制度不應摻雜任何政治成分

2018-7-3 | 信報財經新聞
A22 | 時事評論 | 專業議政

任何一個堪稱優良的法治制度,必然包含「司法獨立」這個最基本和最核心的元素;司法獨立則要靠「制度上獨立」和「判決上獨立」才能建立起來。

「制度上獨立」的基礎

所謂「制度上獨立」,一方面是指司法機構不受任何干預地獨立運作,因此在現代憲政中,往往強調「三權分立」,令行政和立法盡量不能介入司法的運作。另一方面,是指司法人員的選任和待遇有獨立的機制和保障,讓法官能夠在毋須擔心自己職位和生活的情況下,安心地審理案件。

確立「制度上獨立」後,便能夠建立「判決上獨立」,也就是要求法官在審案時,必須和只應根據事實和法律作判斷。

由此可見,「制度上獨立」和「判決上獨立」是因果有序和相輔相成的。一旦制度摻雜政治成分,或法官判案時加入政治考慮,就是司法獨立開始土崩瓦解時的那個破口。

近日前中央政策組首席顧問、人稱「左王」的邵善波撰文,指由於法庭、尤其是終審法院不時要處理一些含有政治爭議的案件,或案件的判決會為社會帶來重大影響,故法官審案本身就牽涉政治判斷,終審法院在本質上是一個「政治法庭」,故在選任法官時,亦須考慮人選在一些重大議題上的立場。

這種說法,是逆反邏輯的混淆概念。無可否認,香港各級法院總要處理一些帶有政治成分的案件,尤其是司法覆核案。原因是,這類案件要判斷的是行政或立法機關是否有權作出某些決定或行為,或在作出某些決定或行為時是否完全按照法定程序;而不論判決結果為何,都無可避免地會產生政治效果。

最突出的例子是立法會議員宣誓案,前任特首梁振英和律政司司長袁國強提出司法覆核,本來就是完全出於政治動機;而判決的結果是改變了2016年立法會選舉結果和逆轉了立法會的政治形勢。

不過,是否因為法庭要處理含有政治成分的案件,或判決會有政治效果,便認為或要求法官判案時要有政治考慮?法庭就變相是一個「政治法庭」?甚至在選任法官時須要考慮其立場,確保法庭的判決符合社會的主流意見或期望?

淪為行政立法的打手

當然不是。相反,當法庭接到愈來愈多的政治案件、案件的政治成分愈來愈重,或判決的政治效果愈來愈大時,就更須要求法官只按法律判案;選任法官時,亦更須排除考慮人選的立場,否則司法獨立必然消失,淪為行政和立法兩權的打手,社會最終走向專制和極權。

而且,如果以為《基本法》第88條和90條規定,終院法官和高院首席法官須經獨立委員會推薦,由行政長官徵得立法會同意後任命,便等於賦權行政長官和立法會可以從政治角度不任命或不同意獨立委員會推薦的人選,這樣明顯是無視第92條的規定,即法官應根據其本人的司法和專業才能選用。

也就是說,假如行政長官、立法會,甚至獨立委員會在決定人選時,不是根據其司法和專業才能,還摻雜了其他考慮而選用,則是違反了第92條。再換個角度說,即使行政長官或立法會有權不任命或不同意,但假如行政長官或立法會無法證明獨立委員會不是根據第92條考慮人選,而決定不任命或不同意其推薦,同樣違反第92條。

由此可見,歪理連篇的邵善波,豈只不懂得法治為何物,連《基本法》也是一知半解或肆意曲解。

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【文章】法官任命與審案去政治化才是法治 ——與邵善波商榷

明報 2018-6-25
A26 | 觀點

邵善波先生在上周題為〈終院要面對自己的政治角色——與馬道立首席法官商榷〉(註)一文中,以法官總會遇到具政治爭議的案件,及早前建制派向委任兩名對同志平權態度開放的外籍法官提出的質疑,挑戰馬道立法官提出「法庭只是處理法律問題而已」的講法,認為法官應認識自己有政治角色和責任,任命法官的程序也應保證其政治和社會價值與大多數市民一致。

這種明顯與法治精神和《基本法》相悖的言論,相信絕大多數法律界人士和市民都會覺得反感。

法官審案時遇到含有政治爭議的案件,甚或法官對案件的判決會產生政治影響,是全世界常見的現象,無法避免;要避免的,是使法官乃至整個司法制度變成政治機器。唯一方法是在法官任命的程序中去政治化,以及要求法官純粹根據法治原則和法律條文判案。

香港法制與美國大有不同

邵先生以美國任命法官制度為例,最高法院法官先由總統選定人選,然後由國會參議院轄下司法委員會聽證和表決,最後由參議院全體表決,人選得票過半便能確認任命。

儘管根據基本法第90 條「香港特別行政區終審法院的法官和高等法院首席法官的任命或免職,還須由行政長官徵得立法會同意」,程序看來與美國相似,但畢竟香港的制度源自英國和英聯邦,與美國實際上大有不同,因為第88 條同時訂明「香港特別行政區法院的法官,根據當地法官和法律界及其他方面知名人士組成的獨立委員會推薦,由行政長官任命」。

由此可見,香港的制度是法律界以獨立和專業的角度甄選法官為起點,行政長官雖有任命權,但眾所周知不應拒絕委員會的推薦,過去亦不曾發生過這樣的先例。

至於任命也要「徵得立法會同意」,筆者認為除非發現任命程序出現不當,否則立法會不應干預和反對委員會的推薦。過去立法會一直秉持這個原則,惟近期在委任兩名外籍法官時,建制派提出的質疑(也是邵先生的主張),才令公眾認為立法會有「政治化法官任命」的意圖。

法官不是機器,故即使面對同一宗案件、同一條法律,或是案件反映出來的同一個社會狀况,都有不同理解和判斷。而為了盡量減少法官個人價值觀令判案出現過分偏差,香港司法制度有上訴機制確保上級法院可以糾正下級法院裁決,而且愈高等級的法庭有愈多法官聆訊,目的正是盡量保持判決和法律詮釋不會側重某一價值或方向。反過來說,即使同一案件在不同法官審理下有不同結果,也不是如邵先生以為是基於政治取態的角力,而是基於法律考慮。

因此若要按邵先生所說,法官審案時應考慮社會反應,那不如先問香港市民一個最基本問題:究竟大家寧願法官只依照法律判案,還是應該考慮大家對案件的取態?相信絕大多數市民都會選擇前者。當然有時候社會對法官判決有不同意見,甚至失望,但筆者知道市民對法治的信心不是建基於法官判決是否合乎他們「心水」,而是相反——建基於法官只考慮法治和法律,不攙雜其他因素。

司法制度要擇優而改

邵先生在文中不斷指出香港司法制度與美國不同,又與中國大陸不同,也無視香港在回歸中國前後法律制度的變化。這些比較是毫無意義。不同地方有不同司法制度,即使屬同一司法體系,也不會完全相同,不足為奇;司法制度在社會變遷時有所改革,亦理所當然。最重要的是,司法制度可以不同,但是法治精神只有一套。當司法制度在因應社會變遷而改革時,則要擇優而改,亦要擇善固執。

根據World Justice Project Rule ofLaw Index 2017-2018,在全球113 個司法管轄區的法治排名,香港排16,美國排19,中國大陸則排75。這樣不如反問:拿美國和中國的司法制度跟香港比較,豈不是證明香港司法制度更應該有別於中美兩國?要香港司法制度在回歸後與中國趨同,就等於倒退,那為何要改變?香港市民又願意這樣改變嗎?

註:2018 年6 月20 日《明報》(bit.ly/2MHopb1)

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【文章】司法覆核空置稅?

2018-6-22 | 信報財經新聞
A25 | 時事評論 | 專業議政

香港是法治之都,司法體系完善,任何糾紛都有法律途徑提供可能的解決方法。若然有市民認為政府制定的法律和政策,或作出的行政決定牴觸法律乃至是《基本法》,亦可透過司法覆核,讓法庭檢驗政府的行為是否違法。

近日政府更明確地表示將會在6月公布實施「地產商空置稅」後,即有地產業界持份者反對開徵此新稅項,認為破壞自由市場原則之餘,更可能違反《基本法》第105條關於保護私人財產的條文,故聲言一旦政府推出空置稅,會考慮提出司法覆核云云。

《基本法》第105條訂明:「香港特別行政區依法保護私人和法人財產的取得、使用、處置和繼承的權利,以及依法徵用私人和法人財產時被徵用財產的所有人得到補償的權利。徵用財產的補償應相當於該財產當時的實際價值,可自由兌換,不得無故遲延支付。企業所有權和外來投資均受法律保護。」

對於香港這個實行資本主義,而且高度商業化的國際城市來說,第105條毋疑是最根本和最重要的法律,故它是《基本法》第五章「經濟」部分的開首條文,實在是理所當然。

然而,對法律稍有認識的人都應該明白,《基本法》內某些條文不如第1條和第18條那樣具絕對性。條文賦予的權利和保障,必須置於其適合處境(put into its proper context)作考慮。

就以第105條為例,假設任何人在取得、使用、處置和繼承財產時的權利是受到絕對保護的話,也就是說連政府都不能碰,那麼政府向市民徵收入息稅或向公司徵收利得稅,豈不是會違反此條?當然不是。因為法庭會以「相稱性原則」去衡量政府的行為是否違反條文。

既然法律賦予的權利和保障必須置於其適合處境考慮,法庭以「相稱性原則」去檢視政府的干預能夠達到什麼程度時,會考慮什麼因素?

須看「相稱性原則」

每一條法律和每一項政策必須有一個合法的目的,而該目的又必須透過一個相稱的方法去達致。例如示威的自由須顧及公共安全和秩序。因此,目的和方法,就是「相稱性原則」須考慮的因素。

以上述標準檢視空置稅,就很難認為空置稅會違反第105條。從「絕對性」方面看,空置稅完全沒有為地產商賣樓或市民買樓設下限制。從「相稱性原則」看,儘管政府尚未公布任何方案,但即使全盤按照筆者的建議,在時間上空置稅設有一年的寬免期,讓地產商有合理時間推售住宅單位;至於稅率,即使筆者強調必須「入肉」,但只會抵消樓價的升幅,符合國際慣用的標準,故絕對說不上是高得不合理。

當然,任何人都有提出司法覆核的權利,其他人亦必須尊重,況且地產商貴為全港最富有的商業界別,一定有足夠財力跟政府打官司。只是有權和有錢,不等於用得明智。司法覆核是否提得明智,不單是看最終法庭判決誰勝誰負,更重要的是,從一開始看看提出司法覆核的理據是否合理。

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【文章】從公眾利益角度思考空置稅

2018-6-13 | 信報財經新聞
A16 | 時事評論 | 專業議政

特區政府透露開徵一手物業空置稅的研究進入尾聲,反對的聲音也隨之增加。由於此新稅項明顯會觸動地產商及相關行業的利益,反對的聲音也多來自這批既得利益者。

有謂不能因人廢言,即使反對意見是來自既得利益者,亦不能因為他們的身份而漠視他們的意見,反而更應該互相辯論,才是一個成熟的公民社會的表現。

從概念和原則講起,他們認為開徵空置稅,是破壞自由市場的行為,削弱香港作為全球最自由經濟體的地位。

無疑,香港一直奉行自由市場的經濟原則,亦有賴於此成為國際級的商業城市,故任何意見以此立論,就相當於搬出祖宗家法,一旦碰到這個原則,就等於是傷及香港的根本,罪大惡極。

惟從宏觀的角度看,任何一個社會,即使是一個高度商業化的城市如香港,「經濟」都不可能是整個社會的全部;也就是說,不可能只靠經濟原則去管理一個社會。

從微觀的角度看,某一種東西或服務是否或應否完全根據自由市場原則去管理,端視該種東西或服務是否純粹屬於「商品」。大概沒有人會否定,房屋除了是商品之外,還是、或更應該視為是一項公共資源,會重大和直接地影響市民的基本生活狀況。既然如此,住宅就不能、也不應當作是一種純粹的商品。

那麼,儘管住宅是交由私人商業機構生產和發展,住宅市場都不應該只靠自由市場原則運作。情況就等於在香港的電力、煤氣、公共交通等都是由私人商業機構經營,卻不是完全基於自由市場原則運作。

英國、美國、加拿大、澳洲和新加坡這些與香港一樣,位列經濟自由指數前列的地方,都有實行物業空置稅。她們沒有因為實行空置稅而被批評破壞自由市場,更沒有因此損害其自由市場的實際運作和外在觀感。

處理問題 與時俱進

搞清楚理念,便到實際問題。地產商認為,空置的一手單位一向不多,情況沒有大到足以成為問題,故即使全部立即推售,也不會對樓市有多大幫助。

一個情況是否足以成為問題,很多時須與實際情況對比。若是在10年前,當住宅供應充足和樓價平穩合理時,就算有一些空置單位,姑勿論原因是否地產商待價而沽,對市民來說損害不大,也就不會被認為是一個問題。

可是,當住宅供應不敷需求,樓價不斷急升至市民難以負擔的水平的今日,社會就會認為空置的一手單位不但是浪費社會資源,更可能是地產商囤積居奇的策略,對市民造成實際損害,就算空置量沒有增加,也會被視為是一個問題。

情況就好像當今日公屋申請接近30萬宗,輪候上樓時間超過5年,假如房委會說現時公屋的供應量跟以往一樣,毋須增建的話,必然會被狠批非常「離地」。這是筆者擔任房委會委員得到的經驗。

可以說,若然一個市場狀況已經演化成一個社會問題,作為從政者——包括政府和議員——就不能如市場持份者(甚至是既得利益者)那樣,只從經濟角度思考問題。

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【文章】維護公眾利益 落實地產商空置稅

明報 2018-6-11
A24 | 觀點

財政司長陳茂波在最近一次立法會財經事務委員會上,回應筆者和楊岳橋議員追問會否開徵「地產商空置稅」及其實施的時間表,以打擊地產商丟空單位時,司長的說法是: 「針對一手樓空置,正在研究一些措施,運房局的研究已經接近尾聲,會盡快有一個決定。」

這個答案,可圈可點。值得讚賞的,是終於聽到政府表示研究已經接近尾聲;但仍要觀望的,是特區政府最愛議而不決,決而不行。且看特首表示願意修改《防止賄賂條例》,把行政長官納入禁止收受利益的範圍,至今仍然在研究階段。

助重建置業階梯加速單位流轉

筆者及公民黨早前建議政府徵收新稅項,包括對地產商徵收「地產商空置稅」,打擊地產商囤積居奇,以及對非永久居民及其公司開徵「非永久居民物業空置稅」及「非永久居民資產增值稅」,防止外地投資者將滿足基本生活需要的房屋變成炒賣圖利的商品。

根據政府數字,過去5 年,每年一手單位落成量由8254 至17,791 個不等。現在全港空置的單位有超過9000個,這樣對比一下,空置單位最惡劣時可多於全年落成量,不然亦佔全年落成量超過一半。若然這些單位及時推售,必然能夠大幅增加供應,也可能稍為遏抑樓價。

除此以外,開徵「地產商空置稅」亦有助於重建置業階梯,加速單位流轉。地產商大多預測樓價會持續上升,因而繼續持貨,待價而沽,間接導致市民難以換樓,置業階梯斷裂。因此,不論將來釋放的是大單位,還是中小型單位,對有能力及希望換樓的市民來說,都是一個喜訊。長此下去,一環扣一環,更可令有能力的居屋住戶購買私人樓宇,把居屋出售給現時的公屋居民,繼而騰出公屋讓基層市民上樓,達到流轉的目的。

自由經濟非放任不管擋箭牌

既然觸動到既得利益,惹來批評在所難免。有反對者認為,開徵「地產商空置稅」會窒礙本港繼續成為全球最自由經濟體,以及破壞本港長久以來實施的簡單稅制(Simple Tax System)。筆者對此不以為然。事實上,位於自由經濟體前列的國家如英國、美國、加拿大和澳洲早已實施空置稅。以被評為全球第二最自由經濟體的新加坡為例,亦規定地產商需要在5 年內完成所有建築工程並出售全部單位,否則便需向政府繳交地價10%至15%的罰款。由此可見自由經濟並不是政府放任不管的擋箭牌。更何况,簡單稅制從來都不等於簡陋稅制(Stupid Tax System),筆者建議的稅項,根本就清楚易明,simple enough。

特首林鄭月娥曾經信誓旦旦,表明她自己沒有欠過任何一個人,又謂這一屆特區政府施政沒有既得利益,只有公共利益。就此,筆者呼籲特首,解決房屋問題不能夠只靠語言藝術或轉移視線,唯有真正落實「地產商空置稅」,讓市民看到特區政府有膽識有決心去觸動地產商的龐大利益,才能說服市民特首不是既得利益板塊的其中一員。

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【文章】以法治原則委任外籍法官

2018-6-5 | 信報財經新聞
A16 | 時事評論 | 專業議政

香港的法治之所以能在世界享負盛名,除了建基於社會對法治精神的尊重外,同樣重要的是,我們的法律從業者(包括法官和律師)擁有極高的專業水準。

香港作為一個屬於普通法司法管轄區的國際級城市,要是能夠邀請到德高望重的法官參與本港的審案工作,不但有助提高案件的審理質素,亦能提升香港在國際法律界的地位,肯定是一舉兩得。

任命原則很簡單

正因為海外法官對香港法治有如此重要的裨益,加上香港於回歸前屬英國殖民地,外籍法官來港審案是司空見慣,成為優良傳統。

香港回歸之後,為延續這個傳統,《基本法》就有兩條條文確保海外法官仍然能夠來港審案,包括第82條「香港特別行政區的終審權屬於香港特別行政區終審法院。終審法院可根據需要邀請其他普通法適用地區的法官參加審判。」以及第92條「香港特別行政區的法官和其他司法人員,應根據其本人的司法和專業才能選用,並可從其他普通法適用地區聘用。」

尤其要注意的是第92條,當中指明不論本港還是海外法官,都應該根據其本人的司法和專業才能選用,這樣表示香港任命法官的原則很簡單,客觀和正確,就是用人唯才,不會審查其政治取向或對某一議題的價值觀。

在任命法官的程序中,立法會也有職責。根據《基本法》第90條:「香港特別行政區終審法院的法官和高等法院首席法官的任命或免職,還須由行政長官徵得立法會同意,並報全國人民代表大會常務委員會備案。」因此一旦特區政府委任終院法官或高院首席法官時,立法會必須召開「資深司法任命建議小組委員會」檢視政府的任命建議,並於立法會會議上通過決議案,才能正式任命被提名的法官。

建制派另類意見

特區政府於今年3月公布新一輪的法官任命,其中最矚目的是,邀請到何熙怡女男爵(the Right Honourable the Baroness Brenda HALE of Richmond)及麥嘉琳女士(the Right Honourable Beverley McLACHLIN, P.C.)為終審法院非常任法官。

何熙怡女男爵是現任英國最高法院院長,麥嘉琳女士則是前任加拿大最高法院首席法官。單看這個資歷,就知道她們肯接受任命,實屬香港司法界的榮幸。然而,建制派竟然對她們的任命感到擔憂和提出質疑。

有建制派認為,政府委任法官時,不應該不考慮政治觀點;另有意見認為,任命法官時應多考慮國家利益;還有意見認為,兩位女法官支持同志平權和同性婚姻,審理這類案件時恐怕會有偏頗,可能會衝擊香港主流的社會價值。

此等言論,一言蔽之,就是人治。既違反香港一直堅守的法治原則,也不符合《基本法》的意思和目的,使香港失去所有優勢;還有最重要的是,會令香港人感到前所未有的恐懼。

惟值得慶幸的是,特區政府和司法機構對這些謬論不以為然。

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【文章】一手物業空置稅──與石禮謙和林健鋒商榷

2018-5-28 | 信報財經新聞
A15 | 時事評論 | 專業議政

上周立法會會議,筆者向政府提出有關開徵一手物業空置稅的口頭質詢。有趣的是,原本應該是議員向政府提出質詢的場合,反而成為議員向議員提出質詢。來自地產界的石禮謙和商界的林健鋒先後針對筆者和所屬的公民黨,指我們不了解香港空置物業的實際情況,又認為一手物業空置稅不可行、也不應行。由於口頭質詢環節不容許議員互相對質,故在這裏回應兩位議員,繼續辯論以期愈辯愈明。

取入伙紙後才計算

兩位議員列舉的都是坊間已經提出的論點,筆者多已回應,今回且轉個角度再次討論那些問題。

首先,他們認為香港私人住宅物業的空置率不高,只有不足4%,實際數目為4萬多個,問題不算嚴重;況且空置的原因有很多,不能單純因為沒有人居住或租賃便視之為浪費資源。

這是混淆視聽和偷換概念。物業空置的原因無疑有很多,根據差餉物業估價署的定義,在年終統計調查時,實際上未有使用的單位會視為空置。此外,正在裝修的單位亦會界定為空置。

由此可見,政府對空置的定義是很闊的,甚至可以說跟一般人理解的空置不同。就以正在裝修的單位為例,正在裝修,意味該單位可能會由業主自住或出租,這樣又怎能當作空置?

重點是,筆者一直要求政府落實的是一手物業空置稅,針對的是「一手物業」,也就是說發展商建成後未售出或租出的單位。

這些單位,自然不是一般市民把單位空置的理由,例如業主移民、公幹,或年老業主入住老人院或在醫院長期留醫,諸如此類。

於是,石議員和林議員又提出質疑,說即使是新落成的單位也有很多種,有些是已經取得地政署發出的「合約完成證明書」(通稱「滿意紙」),有些則只取得屋宇署發出的「佔用許可證」(通稱「入伙紙」),而未取得「滿意紙」。那新落成物業應該取得哪種文件後才算空置呢?

其實毋須太過仔細斟酌要取得哪種「紙」,單位才算是落成。因為一般而言,當市民買下單位入住前,發展商就應確保物業已取得「入伙紙」和「滿意紙」。故此毋須搞得太複雜,筆者的建議是,新落成物業在取得「入伙紙」後才開始計空置期。原因是當取得「入伙紙」後,業主或租客才能使用該物業。

這樣定義後,篩選剩下的,亦即社會應該針對的一手空置單位,約有9000個。這個數目,與全港空置率相比,可能更微不足道,但其實不應與全港空置率相比,因為這個徵稅的政策原意,是促使發展商盡快推售樓宇,讓市民有新貨可買,防止囤積居奇,而不是鼓勵市民去打那些已有業主的二手物業的主意。

符合簡單稅制原則

那麼最正確的,應該是把這9000多個一手空置單位與每年新落成單位總數作比較。根據政府數字,過去5年,每年一手單位落成量由8254至17791個不等。若是這樣看,現在空置的9000多個單位,最惡劣時可多於全年落成量,不然亦佔全年落成量超過一半。若然這些單位能及時推售,相信兩位議員都同意,對提高供應量必能發揮顯著作用。

由此可見,筆者的建議是清楚易明的,完全符合香港簡單稅制的原則;而簡單稅制不等於是懶惰稅制。換句話說,簡單稅制也可以應付複雜的社會問題。既然如此,特區政府就不應懶惰和怯懦,盡快提出開徵一手物業空置稅的方案。

石禮謙也教訓筆者,說與其主張一手物業空置稅,不如關心那29萬多個公屋申請,叫政府增建公屋。其實不用石議員提醒,筆者作為房委會委員及轄下建築小組主席,已不斷要求政府盡力建公屋,但深明困難在於缺乏土地。

話說回來,石議員的選民──即各大地產商──擁有大量土地。要是石議員有心幫助那些公屋申請人,最好的方法是去勸導他的選民,以合理的市價把土地賣給政府,並游說政府更改公私營樓宇6:4的發展比例。這樣大家必定讚賞石議員為了公眾利益而做實事,不是為了維護既得利益而打嘴炮。

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【文章】撥地增建公屋應最先考慮

2018-5-17 | 信報財經新聞
A19 | 時事評論 | 專業議政

房委會上周公布公屋輪候數字,一般申請者的平均輪候時間為5.1年。

自2015年公屋輪候時間首次超過3年上樓的目標後,即屢創新高。過去10年,公屋輪候冊上從約有11.1萬宗申請,增至今年3月的超過27.2萬宗,但同期新落成的公屋單位累計只有15.4萬個單位。在此消彼長的定律下,輪候時間不斷延長,是必然的現象。

從這些數字探討背後的社會現象,一方面反映基層職位工資長期沒有顯著增加,令愈來愈多市民符合資格申請公屋;另一方面,特區政府的土地開發工作嚴重失誤。前者很多時受制於香港的經濟環境和市場定律,特區政府未必能夠整體地大幅增加基層市民的收入,但後者卻責無旁貸,因為政府是整個社會裏最主要的土地擁有者,以及掌握最大和最多公權力去運用土地,若然出現土地資源不足或分配不均的問題,必然是政府的土地政策出現問題。

林鄭應向社會證明

冰封三尺,非一日之寒。今日土地嚴重短缺的問題,乃之前歷屆政府政策失誤累積而成的惡果。董建華時代,政府推「八萬五」政策,短時間內把大量土地儲備推出市場興建公私營房屋。雖然這政策的良好效果是令公屋的落成量霎時大增,如2000和2001年都超過4萬,實現了3年上樓的目標;後遺症卻是令樓市大跌,迫使董建華匆匆宣布「八萬五」不存在,公屋落成量隨後出現斷崖式暴跌。2006和2007年,每年的公屋落成量便只有4000多個。

曾蔭權時代,特區政府繼續在開發土地方面「放軟手腳」,亦放棄為公屋儲備土地。至於擔任行政會議召集人期間,經常就土地和房屋政策發表意見,儼然專家的梁振英,當上特首後也沒有大力開發土地,反而太過依賴改變土地用途,試圖增加住宅土地供應。然而,橫洲事件曝光,原以為可以改棕地為住宅地,興建17000個公屋單位,最終只有4000個能落實,證明這個策略不見得聰明,可算是失敗收場。

另一邊廂,從2008年開始,受量化寬鬆的金融政策影響,世界各大主要城市樓價飆升,作為國際級城市的香港也不能幸免。不過,特區政府並非無事可為,可以從稅制方面入手,優先考慮引入一手物業空置稅和資產增值稅。畢竟香港的優勢是簡單稅制,而非簡陋稅制。林鄭月娥自詡她領導的特區政府不怕應付既得利益者,現在是證明給社會看的時候。

眾所周知,從開發土地到公屋落成,動輒需時10年。若然要在短期內增加公屋供應,唯一辦法是政府從現有的土地儲備中,盡可能把土地撥給房委會興建公屋,以縮短興建時間。當然,此舉可能會減少私樓的供應量,但試想一下,同一塊土地,拿來建私樓,樓價高得市民買不起,若是拿來建公屋,至少肯定可以讓人入住。

況且,儘管近年一手物業落成量高企,但樓價仍然居高不下,透過增加供應來壓抑價格的期望顯然已不切實際。因此從政策角度考慮,在此非常時期,擱下公私營房屋發展的6:4比例,提高公屋的比率,是因時制宜的良策。

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【文章】空置稅是對政府的考驗

2018-5-9 | 信報財經新聞
A17 | 時事評論 | 專業議政

特首林鄭月娥上周到立法會出席答問會,筆者向她提出開徵一手空置物業稅的問題,回應是「在樓房單位極度短缺的情況之下,應該所有可以用來住的房屋都用來住,不是用來囤積、不是用來炒或其他。」至於是否實行,她表示要與司局長全面評估這個建議的理據、可行性、公眾反應後,才作出決定。

向發展商逾期租售物業徵收

容許發展商把新落成的物業積存不賣,對社會來說是錯誤的,其代價需要整個香港社會裏每一個市民承受。由此可見,一手物業空置稅在社會道德層面上毫無理虧之處,理應盡快落實。惟部分人對此稅尚有保留態度,值得討論。有反對意見認為,開徵空置稅會令香港的簡單稅制複雜化:

一、難以界定何謂空置。若然某業主基於某些原因,例如移民或業主是在院舍居住的長者,而長期不在單位居住或出租,其單位應否算作空置而徵稅?如是,那似乎很不合理。

二、難以界定空置期。無論把空置期設在什麼時候劃線,只要業主在期限前到單位住一住,或短期出租,那麼空置期就重新計算。

三、難以稽查單位是否空置。若要證明一個單位並非空置,通常的做法查看單位的水、電、煤氣等用量,用量小可能就是空置。但這個做法費時失事。

若然空置稅的徵收對象是所有空置物業,上述的質疑是成立的。然而,一直以來筆者建議只向新落成的一手住宅物業開徵空置稅。如發出入伙紙12個月後,發展商仍未售出或租出該等單位,便須繳交過去12個月及其後接連空置月份的空置稅;若單位於發出入伙紙後12個月內售出,便毋須繳付。

這個方案,毋須考慮單位的空置原因才能界定何謂空置,毋須設定空置期起計的標準和截算的時間,更毋須調查單位是否空置。可以說,此新稅制比利得稅還要簡單,何來把香港的稅制複雜化?

另有反對意見認為,開徵空置稅會令樓價上升,情況就好像額外印花稅、買家印花稅和雙倍印花稅等「辣招」,增加買賣成本,不但直接令樓價上升,也限制了供應,間接推高樓價。

然而,一手物業空置稅的效果正好與「辣招」相反,是為了促使發展商盡快推售單位而設,不會限制供應。此外,只要發展商在物業落成後12個月內出售單位,則毋須繳納空置稅,這樣既不會增加物業成本;而且在樓價節節攀升的大環境下,令發展商盡快推售單位,一來可增加供應,遏抑樓價,二來市民亦可及早在樓價相對較低的時候購買物業。

最後,亦有反對意見認為,現時市場只有近萬個空置一手物業,無論是百分率或實際數字都不算高。但根據差餉物業估價署統計,去年新落成私人住宅有17791個,近萬個空置單位即等於2017年近六成的落成量,這樣還算少嗎?

從政策的反面效果而言,要是發展商執意囤積居奇,寧願繳稅都要把手上的物業延至落成後一年才出售,那麼這個新稅也能把發展商浪費的社會資源轉化成公共資源,投放到政府的房屋、教育或福利等政策作為補償。

特首林鄭月娥聲言不怕對付既得利益,開徵一手物業空置稅是對她的第一個考驗。

 

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